การตำหนิข้อบกพร่อง มาตรฐานอาคารที่ไม่ดีและความล้มเหลวด้านกฎระเบียบมีนัยยะสำคัญสำหรับเจ้าของอพาร์ตเมนต์ ผู้ครอบครอง และผู้ซื้อเหมือนกัน ความกลัวของการสูญเสียความเชื่อมั่นในภาคส่วนได้กลายเป็นจริงอย่างน่าเสียดาย การวิจัยของเราชี้ให้เห็นว่าการขาดข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับข้อบกพร่องของอาคารเป็นปัจจัยสำคัญในวิกฤต คุณจะซื้ออพาร์ทเมนต์ใหม่หรือไม่? การสร้างความมั่นใจขึ้นอยู่กับการจบเกมตำหนิ
ประมาณหนึ่งปีที่แล้ว เราเริ่มโครงการวิจัยกับพันธมิตรอุตสาหกรรม
6 รายในนิวเซาท์เวลส์ ในหัวข้อCracks in the Compact City: Tackling Defects in Multi-Unit Strata Housing บริบทคือนโยบายการวางผังเมืองที่มีขนาดกะทัดรัดและการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วไปสู่การอยู่อาศัยแบบอพาร์ตเมนต์ในเมืองต่างๆ ของออสเตรเลีย
กลยุทธ์การพัฒนาเมืองของรัฐนิวเซาท์เวลส์และรัฐอื่น ๆ อาศัยเมืองที่มีความหนาแน่นสูงกว่าและมีที่อยู่อาศัยหลายชั้นหลายชั้น ผล กระทบต่อ มนุษย์และเศรษฐกิจจากวิกฤตข้อบกพร่องของอาคารอาจบั่นทอนกลยุทธ์เหล่านี้
แม้จะมีทรัพยากรของเรา การได้รับข้อมูลเกี่ยวกับขอบเขตและลักษณะของข้อบกพร่องในอาคารอพาร์ตเมนต์ในรัฐนิวเซาท์เวลส์ก็เป็นสิ่งที่ท้าทาย ผู้ซื้อและเจ้าของแต่ละรายต้องเผชิญกับอุปสรรคที่ยิ่งใหญ่กว่า
การขาดการเข้าถึงข้อมูลทำให้เกิดความท้าทายที่ชัดเจนต่อหลักการ “ระวังผู้ซื้อ” ซึ่งสนับสนุนการขายอสังหาริมทรัพย์ ความไม่สมดุลที่เกิดขึ้นระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเป็นตัวอย่างที่สำคัญของสิ่งที่นักเศรษฐศาสตร์เรียกว่า “ ความไม่สมดุลของข้อมูล ”
เหตุใดสิ่งนี้จึงสำคัญสำหรับตลาดอพาร์ทเมนต์ทั้งหมด
ผู้ได้รับรางวัลโนเบล George Akerlof อธิบายว่าราคาและคุณภาพของสินค้าที่ซื้อขายกันในตลาดที่ได้รับผลกระทบจากความไม่สมดุลของข้อมูลมีแนวโน้มที่จะค่อยๆ ลดลงจนถึงจุดที่เหลือเพียง “มะนาว” ที่มีต้นทุนต่ำที่สุดเท่านั้น เมื่อผู้ซื้อไม่สามารถแยกความแตกต่างระหว่างสินค้าที่มีคุณภาพดีและไม่ดีได้ พวกเขามักจะเลือกสินค้าที่ถูกที่สุด สิ่งนี้บังคับให้ผลิตภัณฑ์คุณภาพสูงออกจากตลาด
ผู้ขายยังสามารถใช้ประโยชน์จากสถานการณ์นี้เพื่อซ่อนผลิตภัณฑ์
คุณภาพต่ำจากผู้บริโภค พวกเขาอาจเรียกเก็บเงินเช่นเดียวกับคู่แข่งที่ขายผลิตภัณฑ์คุณภาพสูงกว่า
แม้ว่าผู้ขายที่ไร้หลักการบางรายอาจได้กำไรในระยะสั้น แต่กำไรโดยรวมกลับลดลงสำหรับทุกคนเนื่องจากความเชื่อมั่นและความเชื่อมโยงระหว่างราคาและคุณภาพถูกทำลาย ในที่สุดตลาดทั้งหมดอาจล่มสลาย
ความเสี่ยงจะสูงที่สุดในตลาดด้วยคุณลักษณะทั้งสองนี้ ปัญหาเหล่านี้มีแนวโน้มมากขึ้นเมื่อผู้ซื้อไม่สามารถตรวจสอบสินค้าได้ง่ายในเวลาขาย เช่นเดียวกับห้องชุดที่ซื้อนอกแผน
เมื่อผู้ขายขายผลิตภัณฑ์ให้กับผู้ซื้อหลายราย ซึ่งเป็นเรื่องปกติในการพัฒนาอพาร์ทเมนท์อีกครั้ง ซึ่งอาจเพิ่มผลกระทบจากความไม่สมดุลของข้อมูล
ผู้ซื้อบ้านเดี่ยวอาจสามารถขายแบบมีเงื่อนไขในการตรวจสอบอาคารทั้งหลังโดยอิสระ แต่ข้อตกลงดังกล่าวเป็นเรื่องยากมากที่จะเจรจาในการขายนอกแผนสำหรับอพาร์ตเมนต์ในอาคารหลายยูนิต
นอกจากนี้ ผู้ซื้อแต่ละรายจะต้องเสียค่าใช้จ่ายสูงเกินไปในการดำเนินการตรวจสอบดังกล่าว ผู้ซื้อไม่สามารถจัดการตรวจสอบร่วมกันของอาคารได้จนกว่าจะตกลง ซึ่งจะเป็นการเพิ่มความเสี่ยงอย่างมาก แม้ว่า โครงการพันธบัตรที่มีข้อบกพร่องใหม่ของ NSW จำเป็นต้องมีการตรวจสอบ แต่จะเกิดขึ้นหลังจากโอนกรรมสิทธิ์แล้ว
ผลกระทบเชิงลบสำหรับผู้ซื้อมีผลกระทบที่ล้นหลามเนื่องจากความไม่สมดุลของข้อมูลหมายถึงความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นในภาคส่วนที่อยู่อาศัยของอพาร์ตเมนต์ทั้งหมด การประชาสัมพันธ์เชิงลบเช่น เรื่อง อื้อฉาวเกี่ยวกับวัสดุหุ้มไวไฟและข้อบกพร่องอาจทำให้มูลค่าลดลงทั่วทั้งตลาด โดยไม่คำนึงถึงคุณภาพของการพัฒนาแต่ละรายการ ในขณะเดียวกันค่าใช้จ่ายทางการเงินและการประกันภัยก็เพิ่มขึ้น
อ่านเพิ่มเติม: บทเรียนสำคัญจาก Opal Tower คือ อพาร์ทเมนต์ที่สร้างไม่ดีไม่ได้เป็นเพียงปัญหาสำหรับผู้อยู่อาศัยเท่านั้น
ปัญหายังคงมีอยู่สำหรับผู้ซื้อรายต่อไปเช่นกัน ข้อมูลเกี่ยวกับข้อบกพร่องมักไม่สามารถใช้งานได้เนื่องจากข้อตกลงในการเก็บบันทึกหรือ การ รักษา ความลับที่ไม่ดี แดกดันสิ่งนี้เพิ่มความไม่สมดุลของข้อมูลที่มีส่วนทำให้เกิดปัญหาตั้งแต่แรก
เราสามารถทำอะไรกับปัญหาได้บ้าง?
เพื่อลดความไม่สมดุลของข้อมูล ผู้ขายและผู้ซื้อมักจะมีส่วนร่วมในพฤติกรรมหลักสองประเภท: การส่งสัญญาณและการคัดกรอง
การส่งสัญญาณเกี่ยวข้องกับผู้ขายที่ตั้งค่าสถานะผลิตภัณฑ์ของตนให้ผู้ซื้อทราบโดยอ้อม ตัวอย่างเช่น นักพัฒนาที่มีชื่อเสียงอาจใช้การรับประกันและแบรนด์หรือเครื่องหมายคุณภาพ ใบรับรองและรางวัลเป็นเครื่องหมายของงานคุณภาพสูง ผู้ซื้ออาจพร้อมที่จะจ่ายมากขึ้นสำหรับผลิตภัณฑ์คุณภาพสูงที่จะไม่เสียค่าใช้จ่ายในระยะยาว
ที่สำคัญ การส่งสัญญาณจะใช้ได้ก็ต่อเมื่อสัญญาณมีความน่าเชื่อถือเท่านั้น ในปัจจุบัน ไม่มีการรับรองและการรับประกันคุณภาพเฉพาะด้านการก่อสร้าง มีเพียงมาตรฐานทั่วไป เช่น ISO 9001:2015สากล และภาระในการบริหารและต้นทุนของการรับรองอิสระจากบุคคลที่สามทำให้บริษัทขนาดเล็กจำนวนมากไม่สามารถทำงานได้ ดังนั้นเครื่องมือเช่น ISO 9001 จึงมีค่าจำกัดมากสำหรับการส่งสัญญาณอย่างมีประสิทธิภาพในภาคอพาร์ตเมนต์
NSW Building Commissioner กำลังสนับสนุนระบบการให้คะแนนอุตสาหกรรมซึ่งจะช่วยให้สัญญาณดีขึ้น การทำเหมืองข้อมูลจะถูกใช้เพื่อระบุผู้เล่นที่มีความเสี่ยงและผู้ดำเนินการฟีนิกซ์ ควรมีผลบังคับใช้ในภาคอพาร์ตเมนต์ภายในปี 2564
การคัดกรองเกี่ยวข้องกับผู้ซื้อที่ลงทุนเวลาและทรัพยากรเพื่อค้นหาข้อบกพร่องที่เป็นไปได้ ซึ่งรวมถึงการตรวจสอบบันทึกที่มีอยู่และพฤติกรรมของผู้ขายและตัวแทนของพวกเขา แต่สิ่งนี้จะเพิ่มต้นทุนของผู้ซื้อ ซึ่งทำให้พวกเขาเสียเปรียบในตลาด
ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในกระบวนการพัฒนาอาคารควรถูกบังคับให้เปิดเผยข้อมูลนี้ กฎหมายใหม่ของ NSW เกี่ยวกับการขายสัญญานอกแผนจะเพิ่มภาระหน้าที่ในการเปิดเผยข้อมูลของผู้ขาย และให้ความคุ้มครองที่เข้มงวดยิ่งขึ้นสำหรับผู้ซื้อ ที่สำคัญ ผู้ขายจะต้องระบุการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่เกิดขึ้นในระหว่างขั้นตอนการพัฒนาอย่างน้อย 21 วันก่อนการชำระเงิน
ข้อกำหนดที่คล้ายกันซึ่งเกี่ยวข้องกับการตรวจสอบอาคารโดยผู้เชี่ยวชาญอิสระจะช่วยให้ผู้ซื้อเข้าใจความเสี่ยงของข้อบกพร่องได้ดีขึ้นก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ
อ่านเพิ่มเติม: ที่อยู่อาศัยที่มีการคุ้มครองผู้ซื้อและไม่มีข้อผิดพลาดร้ายแรง – มากเกินไปที่จะถามผู้สร้างและหน่วยงานกำกับดูแลหรือไม่?
การเคลื่อนไหวในเชิงบวกอีกประการหนึ่งคือข้อกำหนดในร่างกฎหมายDesign and Building Practitioners Billสำหรับการออกแบบที่ประกาศและแบบก่อสร้างตามที่ยื่นต่อรัฐบาล กรรมาธิการอาคารได้กล่าวว่าสิ่งเหล่านี้จะให้บริการบนแพลตฟอร์มที่เข้าถึงได้ง่าย
สิ่งนี้จะช่วยให้ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบข้อมูลในขณะที่การพัฒนาดำเนินไป ก่อนที่จะมีการส่งมอบอาคารที่สำคัญ เป็นขั้นตอนสู่การสร้าง ” แฝดดิจิทัล ” สำหรับทุกคนที่ได้รับอนุญาตให้ทำงานก่อสร้าง ทำให้ประชาชนทั่วไปตรวจสอบบันทึกของตนได้ง่ายขึ้น
ในขณะที่ปีศาจน่าจะอยู่ในรายละเอียด แต่รัฐบาล NSW กำลังอยู่ในแนวทางที่ถูกต้องในการจัดการกับปัญหาความไม่สมดุลของข้อมูล อย่างไรก็ตาม ผู้เฝ้าประตูข้อมูลต่างๆ ยังคงต้องถูกโน้มน้าวหรือถูกร้องขอให้เปิดเผยข้อมูลที่พวกเขาปกปิดมานานเพื่อผลประโยชน์ของตนเอง
